POST 445
Con l’approvazione della legge di bilancio 2019, è stata confermata la riapertura delle norme agevolative che consentono all’imprenditore individuale, che alla data del 31 ottobre 2018 possiede immobili strumentali per natura o per destinazione (ai sensi dell’art. 43, comma 2, TUIR), di optare per l’esclusione degli stessi dal regime d’impresa (trasferendoli contestualmente alla sfera privata). Infatti, il comma 66 dell’articolo 1 della Legge 145/2018 fa completo rinvio alle disposizioni contenute nell’art. dell’articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208.
L’ambito soggettivo: la proposta normativa si rivolge esclusivamente all’imprenditore individuale
L’ambito oggettivo: l’agevolazione riguarda gli immobili strumentali per natura (e quindi oggettivamente strumentali, appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E e A10) ovvero per destinazione (cioè destinati dall’imprenditore all’esercizio della sua attività anche se non appartengono alle sopraindicate categorie catastali)
L’ambito temporale: i beni immobili possono essere estromessi se posseduti alla data del 31 ottobre 2018 e l’estromissione avrà efficacia dal periodo d’imposta in corso all’1 gennaio 2019 con il pagamento entro il 30 novembre 2019 del 60%dell’ammontare dell’imposta e del rimanente 40% entro il 16 giugno 2020.
L’agevolazione: il passaggio alla sfera privata, che normalmente genera una plusvalenza tassabile con l’aliquota Irpef ordinaria (aliquota marginale), si perfeziona con il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il valore normale degli immobili estromessi e il loro costo fiscalmente riconosciuto. In luogo del valore normale, è possibile per l’imprenditore assumere il valore catastale dell’immobile determinato a norma dell’art. 52, D.P.R. 131/86, utilizzando i relativi coefficienti. In tema, la circolare n. 26/2016 dell’Agenzia delle Entrate ha confermato in passato che, anche nel contesto dell’estromissione operata dall’imprenditore individuale, le agevolazioni non vengono meno se il valore normale (o catastale) dell’immobile è inferiore al costo fiscalmente riconosciuto. Anche tale interpretazione dovrebbe essere confermata dalla riapertura dell’agevolazione.
Ai fini Iva: Avendo ad oggetto beni immobili strumentali, l’estromissione gode del regime di esenzione di cui all’art. 10 comma 1 n. 8-ter del DPR 633/72. E’ necessario però rilevare che qualora l’operazione avvenga nel corso del periodo di tutela fiscale, pari a dieci anni per i beni immobili, e comporti un cambio di destinazione (in quanto il bene non è più impiegato per operazioni imponibili ma, come si è detto, per una operazione esente che non consente il recupero dell’imposta), si rende necessaria la rettifica della detrazione che consenta, a norma dell’art. 19-bis2 del DPR 633/72, un riallineamento tra la misura originariamente applicata e quella effettivamente spettante, dato l’effettivo impiego; e questo anche con riferimento alle eventuali manutenzioni straordinarie effettuate sull’immobile.
Per quanto sopra riportato, si comprende che l’agevolazione pur essendo di sicuro interesse sul piano generale, non può comportare una decisione superficiale ma richiede un’attenta analisi di convenienza caso per caso in relazione sia alla possibilità che venga meno un’importante fattore di costo fiscalmente rilevante (l’ammortamento del bene), sia all’eventuale obbligo di restituire allo Stato una parte, più o meno rilevante, dell’Iva detratta al momento dell’acquisto o in occasione di manutenzioni straordinarie.
Riccardo Grespan
Dottore Commercialista – Studio Epica – Mestre Venezia
