POST 198/2023
Il disegno di legge della Finanziaria 2024, che sarà approvato nel testo definitivo nei prossimi giorni, prevede una particolare tassazione delle plusvalenze generate dalla vendita di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati con il c.d. super bonus.
La norma, se verrà definitivamente approvata senza modifiche, riguarderà le operazioni di cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il soggetto cedente (o altri aventi diritto) abbia eseguito interventi agevolati con il c.d. super bonus ex art. 119 del DL 34/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni alla data di cessione del bene.
Rimarranno escluse le cessioni degli immobili che sono stati ricevuti per successione e degli immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se il periodo è inferiore ai dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile, la normativa prevede come regola generale che la plusvalenza relativa alle cessioni di beni immobili è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto o di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni costo inerente al bene medesimo (art. 68 comma 1 TUIR).
Tra i costi inerenti rientrano tutte le spese sostenute per la manutenzione e la ristrutturazione dei beni immobili.
La nuova norma prevede che ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi siano stati agevolati con le detrazioni c.d. superbonus ex art. 119 DL 34/2020 nella misura del 110 per cento e siano state utilizzate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi se gli stessi si sono conclusi da non più di cinque anni dalla data dell’atto di cessione.
Nel caso in cui tali interventi si siano conclusi da più di cinque anni alla data dell’atto di cessione, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese sostenute per gli interventi.
La nuova norma inoltre prevede che per tali immobili, se acquisiti o costruiti da oltre cinque anni alla data di cessione, il prezzo di acquisto, o di costruzione, deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (indice Istat).
La tassazione della plusvalenza determinata secondo quanto sopra riportato è soggetta ad una imposta sostitutiva del 26 per cento.
Con espressa previsione normativa contenuta nel testo del disegno di legge, viene precisato che le nuove disposizioni si applicano a partire dalle cessioni di immobili poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Segnaliamo quindi che, secondo quanto indicato nel disegno di legge, la “penalizzazione” per il calcolo della plusvalenza tassabile non si applica in via generalizzata a tutti gli interventi per i quali è stato utilizzato il super bonus nella misura del 110 per cento, ma solo per le situazioni in cui il soggetto che cede il bene ha beneficiato delle opzioni di sconto in fattura o di cessione del credito.
Sono pertanto escluse le situazioni in cui il soggetto ha beneficiato della detrazione d‘imposta nella propria dichiarazione dei redditi.
In attesa del definitivo testo della norma, poniamo l’attenzione su due punti che speriamo vengano nel frattempo chiariti dal legislatore.
E’ frequente il caso in cui un soggetto utilizzi in parte il credito d’imposta superbonus direttamente nella propria dichiarazione ed opti per la cessione del credito o per lo sconto in fattura solo per alcuni interventi o per una parte del credito complessivo maturato. In tale caso, come deve essere applicata la normativa? Diventano tutti costi non rilevanti ai fini del calcolo della plusvalenza?
Ed ancora. Il testo della norma fa riferimento agli interventi agevolati ex art. 119 del DL 34/2020, quindi interventi c.d. superbonus, precisando però “nella percentuale del 110 per cento”.
A partire dal prossimo anno la percentuale di detrazione passerà al 70 per cento. Le spese sostenute nel 2024 potranno quindi essere considerate costi inerenti anche se la cessione dell’immobile avviene prima dei dieci anni?
Chiara Curti
Dottore Commercialista – Studio EPICA – Treviso
