POST 8/2024
La Legge di Bilancio 2024, approvata in via definitiva lo scorso 29 dicembre, conferma quanto avevamo anticipato nelle scorse settimane con un nostro precedente post.
Per gli atti di cessione stipulati a partire dal 1° gennaio 2024 viene quindi confermata la nuova modalità di determinazione della plusvalenza generata dalla vendita di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati con il c.d. super bonus e per i quali il venditore (o altro avente diritto) si è avvalso della cessione del credito o di sconto in fattura del credito maturato.
La norma riguarda le operazioni di cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il soggetto cedente (o altri aventi diritto) abbia eseguito interventi agevolati con il c.d. super bonus ex art. 119 del DL 34/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni alla data di cessione del bene.
Rimarranno escluse le cessioni degli immobili che sono stati ricevuti per successione e degli immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la data di cessione sia decorso un periodo inferiore ai dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Ricordiamo che ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile, la normativa prevede – come regola generale – che la plusvalenza relativa alle cessioni di beni immobili è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto o di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni costo inerente al bene medesimo (art. 68 comma 1 TUIR).
Tra i costi inerenti rientrano tutte le spese sostenute per la manutenzione e la ristrutturazione dei beni immobili.
La nuova norma prevede che ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui:
a) gli interventi siano stati agevolati con le detrazioni c.d. superbonus ex art. 119 DL 34/2020 nella misura del 110 per cento e
b) siano state utilizzate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito,
non si tiene conto delle spese relative a tali interventi se gli stessi si sono conclusi da non più di cinque anni dalla data dell’atto di cessione.
Nel caso in cui tali interventi si siano conclusi da più di cinque anni alla data dell’atto di cessione, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese sostenute per tali interventi.
La nuova norma inoltre prevede che per tali immobili, se acquisiti o costruiti da oltre cinque anni alla data di cessione, il prezzo di acquisto, o il costo di costruzione, così come sopra determinato, deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (indice Istat).
Per la tassazione della plusvalenza determinata secondo quanto sopra riportato, in sede di stipula dell’atto di cessione la parte venditrice può chiedere l’assoggettamento della plusvalenza all’imposta sostitutiva sul reddito prevista dall’art. 1 comma 496 L. 266/2005.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è oggi pari al 26 per cento. Per le modalità operative, si veda quanto specificamente previsto nel suddetto art. 1 comma 496 della Legge.
Viene confermato che le nuove disposizioni si applicano a partire dalle cessioni di immobili poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Come già precedentemente evidenziato, segnaliamo quindi che la “penalizzazione” per il calcolo della plusvalenza tassabile non si applica in via generalizzata a tutti gli interventi per i quali è stato utilizzato il super bonus, ma, stante il testo della norma, solo per gli interventi per i quali si è beneficiato del credito nella misura del 110 per cento e per le situazioni in cui il soggetto che cede il bene ha beneficiato delle opzioni di sconto in fattura o di cessione del credito.
Restano pertanto escluse le situazioni in cui il soggetto ha beneficiato della detrazione d‘imposta nella propria dichiarazione dei redditi.
Il testo definitivo della norma non ha chiarito i punti su cui avevamo posto l’attenzione nel precedente post.
Ci auguriamo che vengano pertanto forniti ufficiali chiarimenti per la modalità di determinazione della plusvalenza nel caso di accesso a sconto in fattura o cessione del credito limitata solo ad alcune spese, nonché, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2024 che non saranno più agevolate nella misura del 110 per cento, ma nella misura ridotta al 70 per cento.
Chiara Curti
Dottore Commercialista – Studio EPICA – Treviso
