POST 211
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione
13/E del 26 gennaio 2017 ha chiarito che se un contribuente vende
entro 5 anni dall’acquisto l’immobile acquistato come “prima casa” ed entro l’anno successivo costruisce
un
altro fabbricato abitativo “non di lusso”, da
adibire a propria abitazione principale, non decade dal
beneficio fiscale anche se il terreno, sul quale insiste il nuovo
edificio, era già di sua proprietà al
momento della cessione.
Fino ad ora l’Agenzia delle Entrate sosteneva che nel caso di trasferimento di un immobile acquistato con
i requisiti “prima casa” prima che fossero decorsi 5 anni dall’acquisto, la
decadenza dal beneficio prima casa era impedita solo nel caso in cui il
contribuente avesse provveduto:
– all’acquisto di altro immobile da
adibire a propria abitazione principale entro un anno dalla vendita;
– all’acquisto di un terreno sul quale
realizzare entro un anno dalla vendita un immobile utilizzabile come abitazione
principale.
Ora, a seguito di una serie di pronunce
della Corte di Cassazione del 2015 e del 2016, l’Agenzia delle Entrate riconosce
che il mantenimento dell’agevolazione avviene anche nel caso in cui il terreno
sia pre-posseduto alla vendita, sempre a condizione che la realizzazione
dell’immobile da utilizzare come abitazione principale avvenga entro un anno
dalla cessione dell’immobile agevolato.
Non assume quindi alcuna rilevanza il
momento di acquisizione del terreno, ma ha rilievo il momento in cui l’immobile
viene realizzato.
Con l’occasione precisiamo
alcuni principi già ampiamente ribaditi dalla prassi per poter mantenere i
benefici “prima casa”:
– il nuovo
fabbricato deve essere un immobile “non di lusso”. A tal proposito
ricordiamo che sono considerati non di lusso gli immobili a destinazione
abitativa con categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 (a nulla più rilevando
il DM 2 agosto 1969);
inoltre
– entro l’anno il
beneficiario non deve solo acquistare (o da oggi – già possedere) il terreno,
ma deve anche realizzare il fabbricato da destinare ad abitazione
principale.
A tal proposito
si segnala che il diritto alla agevolazione non viene meno qualora il nuovo
immobile non sia ultimato entro l’anno: è sufficiente che l’immobile sia venuto
ad esistenza e cioè che esista un rustico comprensivo di mura perimetrali delle
singole unità e che sia ultimata la copertura.
Sussiste in ogni caso la necessità che
il contribuente entro termini ragionevoli dia concreta attuazione al suo
proposito abitativo, affinché sia rispettato il disposto della norma secondo
cui è necessario che oggetto del nuovo acquisto sia “…altro immobile da
adibire a propria abitazione principale”.
Infine
segnaliamo che nel caso di acquisto di un terreno al contribuente non spetta
alcun credito d’imposta in quanto il regime prima casa si applica ai casi di
acquisto di immobili ma non di terreni.
Chiara Curti
Dottore
Commercialista – Studio EPICA – Treviso
